On parle de « pierre-papier » pour désigner l’investissement au sein de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
Les SCPI acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier représentant souvent des millions, voire des milliards d’euros d’investissement dans divers secteurs et spécialisations.
Investir en SCPI signifie devenir associé, détenteur de parts de ces sociétés et percevoir des revenus tirés des locations nets de frais de gestion. Ces revenus ne sont pas des dividendes mais sont assimilés à des revenus fonciers. Ils sont à déclarer au titre des revenus de chaque associé et bénéficient du même régime d’imposition que les revenus fonciers classiques.
Sérénité
La SCPI assure la gestion globale de son patrimoine immobilier.
Au contraire de l’investissement classique en immobilier, les associés ne sont pas préoccupés par la gestion d’une vacance locative, de la réalisation et de l’impact du coût des travaux, de la recherche et de la sélection de locataires, etc.
Les associés jouissent de leur patrimoine immobilier en toute sérénité.
Mutualisation des risques
Une SCPI regroupe plusieurs biens immobiliers et plusieurs associés. Ainsi, un associé est propriétaire de chaque bien immobilier en proportion de ses droits dans la société.
Par conséquent, les risques inhérents à la location d’un bien, ou à la vente, sont répartis sur tous les associés. Chaque risque est partagé entre tous les associés et donc subi à moindre mesure par chacun d’eux.
Du fait de la mutualisation des risques, cet investissement permet une certaine stabilité de revenus.
Rendement
Actuellement, le rendement moyen des SCPI en France est de 5%. Les revenus sont, dans la quasi-totalité des cas, distribués trimestriellement.
Du fait de la spécificité des biens donnés en location par les SCPI, le rendement global de l’opération est souvent plus élevé qu’un investissement locatif classique isolé, notamment dans l’habitation.
Accessibilité
Il est possible de devenir associé d’une SCPI à partir de 5 000 €, puis par tranche de 200 € à 1 000 € selon les SCPI.
Cette accessibilité permet d’ajuster le montant de son patrimoine immobilier selon ses besoins et ses objectifs.
Par ailleurs, de nombreuses SCPI sont propriétaires de biens dont le coût d’acquisition est souvent inaccessible à un particulier (exemple : bureaux à La Défense, hôtels) et dont le rendement peut s’avérer plus rémunérateur.
Horizon de placement
Il faut considérer l’investissement en parts de SCPI comme un investissement immobilier en ce qui concerne la durée de placement.
Il est recommandé de conserver les parts pendant une période minimale de 9 ans.
La fiscalité
Les revenus de parts de SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et peuvent s’inscrire dans une stratégie globale d’optimisation fiscale.
En règle générale, les revenus de SCPI bénéficient du régime réel d’imposition des revenus fonciers. Par conséquent, les intérêts d’emprunt sont déductibles, l’effet de levier bancaire en est d’autant plus opportun.
Cependant, il est possible, sous certaines conditions, d’être soumis au régime micro-foncier et de profiter d’un abattement pour charges de 30%.
Diversité de support
En investissant en immobilier à travers des SCPI, vous disposez d’une offre complète et diversifiée :
- Types de biens loués : bureaux, commerces, habitation, EHPAD, maisons de retraite, etc. ;
- Dispositifs fiscaux : Pinel, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier ;
- Localisations : métropoles françaises, Paris, Allemagne, Europe.
Mode d’investissements
Comme en immobilier classique, les parts de SCPI sont disponibles sous différentes formes d’investissement :
- Acquisition par fonds propres ;
- Acquisition par emprunt ;
- Démembrement de propriété : acquisition de l’usufruit ou de la nue-propriété.
Liquidité
La liquidité des parts de SCPI dépend du type de SCPI (à capital variable ou capital fixe) ainsi que du dispositif fiscal.
Néanmoins, le délai de vente est généralement estimé à 3 mois (de 0 à 6 mois).
Vente
En règle générale, il est préférable de conserver ses parts pendant une période de 9 ans afin de ne pas subir de légères baisses de capital, qui seraient dues à une stagnation ou une baisse du marché immobilier et à l’impact des frais d’acquisition (frais d’acte et d’enregistrement).
Transmission
Les parts de SCPI sont traitées, dans le cadre d’une donation ou d’une succession, comme toute valeur mobilière et non comme un bien immobilier. Ainsi, l’opération de transmission ne subit pas de droits d’enregistrement (publicité foncière).
Risques
Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques.
Le marché de l’immobilier, même s’il demeure un des plus stables, peut subir une dépréciation. Cette situation aurait un impact sur les SCPI et leur rendement. Néanmoins, en suivant le conseil de diversification des secteurs, l’investisseur réduit ces risques.
Le rendement des SCPI n’est pas fixe, ni contractuel et le capital n’est pas garanti. Ils peuvent alors évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture du marché immobilier.
Le risque de liquidité est également présent sur le marché des SCPI. Le délai de vente est estimé entre 0 et 6 mois, cependant en cas de crise immobilière, ce délai peut augmenter.
Nos conseils : comment bien investir en SCPI ?
Adapter votre investissement à votre patrimoine : une exposition trop importante à l’immobilier n’est pas nécessairement sécuritaire.
Diversifier vos placements : afin de répartir les risques inhérents à l’immobilier et aux produits financiers, il est important de diversifier vos placements au sein même d’un secteur déterminé. Choisir plusieurs SCPI et plusieurs domaines d’activité sécurise votre investissement global.
Investir en SCPI sur le moyen/long terme : en règle générale, on estime la durée minimum d’investissement à 9 ans. En effet, les frais d’acquisition et de gestion étant compris dans le prix d’acquisition, le marché immobilier étant actuellement en stagnation dans certains secteurs, une sortie précipitée pourrait supposer une diminution de la valeur de la part. Toutefois, les parts peuvent être vendues à tout moment.
Nous sélectionnons nos partenaires selon plusieurs critères : qualité de gestion, historique, mesures prises pour l’avenir (comptables, juridique, gestion) et renommée. Nous référençons ensuite une ou des SCPI proposées par nos partenaires.