Cette année les dispositifs fiscaux restent inchangés. Vous avez toujours la possibilité d’investir en immobilier locatif et de financer pour partie cette acquisition grâce aux avantages fiscaux octroyés.
Les dispositifs sont variés et ouvrent droit à de nombreux avantages différents selon l’investissement :
Dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est venu améliorer et remplacer le dispositif Duflot. Il vise à relancer le secteur de l’immobilier pour répondre à la demande de logement par zone.
La réduction d’impôt
Pour tout investissement à compter du 1er septembre 2014, la réduction d’impôt octroyée peut s’élever jusqu’à 21%, soit 63 000 € (investissement annuel maximal ouvrant droit à la réduction de 300 000 €).
Cet avantage fiscal est réparti comme suit :
| 6 ans | 9 ans |
12 ans |
|
| Réduction d’impôt |
2 % par an | Possibilité de proroger 2% par an | Possibilité de proroger 1% par an |
Depuis le 1er janvier 2015, les investisseurs ont la possibilité de louer le bien à leurs ascendants et leurs descendants, à condition de ne pas être rattachés au foyer fiscal de l’acquéreur et de respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Nous disposons actuellement d’une offre dans le cadre de SCPI
Très prochainement, nous vous présenterons une offre d’immobilier en direct.
Le logement
Le logement doit répondre à certains critères, à savoir :
- Etre neuf ou rénové ;
- Etre acquis en l’état futur d’achèvement ;
- Bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012) ;
- Etre achevé dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier ;
- Etre loué dans les 12 mois suivant la remise des clés.
La location
Le bien doit être loué durant la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans) et constituer la résidence principale du locataire. Enfin, il doit être loué non meublé et respecter les plafonds de loyers établis selon les zones Pinel.
L’investissement
- L’investissement doit également respecter certaines conditions :
- Ne pas dépasser la somme de 300 000 € ;
- Etre de 5 500 €/m² maximum ;
- Etre limité à 2 par an dans la limite de 300 000 € ;
La réduction d’impôt correspondant à cet investissement est incluse dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an et par foyer) et ne peut être reportée d’une année à l’autre.
L’investissement peut dépasser 300 000 €, cependant la base de calcul de réduction d’impôt est plafonnée. Vous pouvez cependant renouveler les investissements en Pinel tous les ans.
LMP et LMNP
Le statut LMNP
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet la location de chambres meublées, d’une partie de la résidence principale, d’un appartement dans une résidence de services exploitée par un gestionnaire et la location saisonnière.
Il bénéficie aux propriétaires qui ne remplissent pas les conditions pour être loueur meublé professionnel (LMP), c’est-à-dire a contrario de :
- Recettes annuelles de plus de 23 000 € ;
- Revenus issus de la location représentant plus de 50% du revenu global ;
- Inscription au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé.
Les revenus locatifs bénéficient du régime d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels, ils ne sont donc pas soumis au régime des revenus fonciers.
Le LMNP peut alors être soumis au régime micro-BIC lorsque les recettes locatives sont inférieures à 32 900 € par an et ainsi bénéficier de l’abattement pour charges de 50% à 71% selon l’activité.
Sur option ou de plein droit suivant le montant des recettes, les revenus peuvent être soumis au régime réel. Sous ce régime, l’intégralité des charges, les intérêts d’emprunt et les amortissements des différents composants peuvent venir en déduction des revenus.
En comparaison avec le régime micro-foncier, le statut de LMNP est intéressant notamment lorsque vos recettes sont inférieures à 32 900 €, l’abattement pour charges étant plus important.
La loi Censi-Bouvard
Ce dispositif permet au LMNP de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix de revient sur 9 ans (soit 1,22% par an) dans la limite de 300 000 €.
Cependant l’option pour cette réduction écarte l’application de l’amortissement sur la même assiette de calcul.
Cette réduction d’impôt est incluse dans le plafonnement des niches fiscales.
Le statut LMP
Ce statut est octroyé aux personnes répondant aux 3 conditions énumérées précédemment.
Il répond aux mêmes règles fiscales que le statut LMNP. Il n’est toutefois pas éligible au dispositif Censi-Bouvard.
Ce statut comporte d’autres avantages tels que des droits de succession allégés pour les héritiers et l’exonération de plus-value pour la revente du bien loué après 5 ans et des recettes locatives de moins de 250 000 €.
Le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux est applicable aux immeubles bâtis dont la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.
La réduction d’impôt
Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt dont le taux varie selon la situation des immeubles :
| En Zone de protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) | 22% |
| En secteur sauvegardé | 30% |
Les dépenses de travaux prises en compte sont celles supportées jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant la date d’obtention du permis de construire, dans la limite annuelle de 100 000 €.
Cette réduction d’impôt est exclue du champ d’application du plafonnement des niches fiscales.
Les conditions d’application
Ce dispositif est applicable aux immeubles situés dans un secteur sauvegardé (définition du Code de l’urbanisme) ou dans une ZPPAUP, sous réserve d’avoir reçu une autorisation spéciale pour les travaux.
De plus, la restauration doit être complète et être déclarée d’utilité publique.
Enfin, la location doit prendre effet dans les 12 mois de la date d’achèvement des travaux et l’immeuble doit faire l’objet d’un engagement de location de 9 ans et constituer la résidence principale du locataire.
L’investissement en Malraux peut se cumuler avec toute autre réduction d’impôt.
Régulièrement, nous sommes en mesures de vous présenter une offre en SCPI Malraux ou en immobilier en direct.
Le dispositif Monuments Historiques
La rénovation et l’acquisition d’immeubles classés Monuments historiques permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux.
Les conditions d’application
Ce dispositif est applicable aux immeubles classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique, artistique ou touristique particulier et qui font l’objet d’un agrément spécial accordé par le Ministère de l’Economie et des Finances avant le 1er janvier 2014, ou en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine.
Le propriétaire doit s’engager à conserver l’immeuble durant 15 ans.
Les déductions
Les charges foncières, telles que les travaux de rénovation, ainsi que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global.
| Immeuble loué | Résidence principale ou secondaire |
| Les charges sont déductibles des revenus fonciers. Le déficit foncier, même dû aux intérêts d’emprunt, est déductible totalement du revenu global.L’excédent est reportable pendant 6 ans sur les revenus globaux. | Les charges sont déductibles du revenu global à certaines conditions propres à l’immeuble.L’excédent n’est pas reportable les années suivantes |
Cette déduction d’impôt n’est pas comprise dans le plafonnement des niches fiscales.
Ce dispositif est l’un des plus efficaces en matière de couple réduction d’impôt/rentabilité. Aujourd’hui, les plus belles opportunités ont été saisies. A moins d’un élargissement du champ d’application de la loi, l’investissement en Monuments Historiques dans de bonnes conditions se fait rare.
Le déficit foncier
Le déficit foncier n’est pas un régime à proprement dit. C’est une règle du régime foncier classique.
Le déficit foncier est applicable lorsque les revenus fonciers sont imposés sous le régime réel, c’est-à-dire, lorsqu’ils sont supérieurs à 15 000 € ou sur option (valable pour 3 ans).
Lorsque, sous le régime réel, vous avez déduit de vos revenus fonciers vos charges relatives à vos biens (autres que les intérêts d’emprunt) et que votre total est négatif, vous pouvez déduire de votre revenu global ce montant négatif jusqu’à 10 700 €, et ceci tous les ans.
La part du déficit excédant 10 700 € et les intérêts d’emprunt forment le déficit reportable. Ces montants seront imputables sur les revenus fonciers positifs réalisés au cours des 10 années suivantes.
Ce mécanisme n’est pas compris dans le plafonnement des niches fiscales.
Dans le cas où vous disposez de revenus fonciers imposables, il peut être opportun de créer un déficit grâce à d’autres investissements immobiliers : emprunt, bien avec travaux, SCPI déficit foncier…
Anciens dispositifs
Si vous avez acquis un bien sous le dispositif Robien Classique ou Borloo, sachez que cette année il vous est possible de proroger la période d’amortissement simplement en continuant de le déclarer comme auparavant.
Nous sommes à votre disposition pour vous communiquer de plus amples informations et déterminer l’investissement qui vous convient.